祁东县人民政府行政复议决定书

祁政复决字〔2023〕第12号

申请人：衡阳市XX贸易有限公司祁东分公司

住址：湖南省祁东县XX街道

负责人：刘某，经理

被申请人一：祁东县自然资源局

住址:祁东县玉合街道县正西路169号

法定代表人：曾定健，局长

被申请人二：祁东县不动产登记中心

住址：祁东县玉合街道县正西路169号

法定代表人：何晓芳，主任

第三人：申某明、刘某凡、申某旺、刘某凡、刘某清、申某1（法定代理人：申某明）、吴某金、申某阳、刘某某、申某2（法定代理人：申展明）

申请人于2023年4月14日向本机关申请行政复议，请求确认被申请人二作出的《不动产登记申请不予受理告知书》违法，并责令被申请人二办理申请人与第三人的不动产转移登记申请。本机关依法予以受理，并于4月15日通知两被申请人答复、举证。两被申请人在法定期限内向本机关提交了书面答复。现案件已审理终结。

申请人称：2016年5月18日与祁东县国土资源局签订编号XC（1）013203号《国有土地使用权出让合同》，取得了祁东县归阳镇衡昆高速连接线与创新路交汇处一宗土地，总面积为4401.14㎡，用途为其它商服用地。按《国有土地使用权出让合同》约定，已完成2690.04㎡加油加气站建设竣工验收并投入使用，达到了《国有土地使用权出让合同》约定的完成开发投资额（强）度。剩余土地原规划用途是用作充电桩建设，但由于威马公司的进入，在该宗地的100米内已经建设了大型的充电站，申请人重新建设充电桩无任何商业价值，鉴于归阳工业园一些企业的管理人员和个体工商户欲购置该地建房，申请人将该情况向县人民政府报告，经县人民政府同意将该宗地变更为住宅用地转让。可申请人向被申请人二办理不动产转移登记手续时被拒，不予办理，特别是被申请人二以缺审批资料为由，作出了不予受理转移登记申请的决定。经查《不动产登记暂行条例》及其实施细则，转移登记并不需要审批资料。因此，两被申请人的行为无法律依据，故请求复议机关支持申请人的请求。

为证实上述事实，申请人向县政府提供了6份证据：1.不动产权证（湘（2019）祁东县不动产权第0002667号）；2.不动产权证（湘（2016）祁东县不动产权第0000076号）；3.县人民政府对涉案宗地用途、容积率变更的审批资料；4.转让合同；5.向被申请人一提交的《申请国有土地使用权转让报告》；6.《不动产登记申请不予受理告知书》。

被申请人一答复称：申请人所转移的土地是原证的分割，并重新签订了出让合同，补交了出让价款，是一块独立的土地，因此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，必须完成投资开发强度的25%才能转让。

被申请人二答复理由与被申请人一答复理由相同。

综合申请人陈述的事实与理由及两被申请人的答复理由分析，两被申请人对申请人陈述的事实无异议。本机关予以认定。本案焦点问题为是否适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定而决定是否办理转移登记。

本机关认为：申请人的两证不应该割裂考虑，应当办理转移登记。理由是：第一，申请人的不动产证湘（2023号）祁东县不动产权第002983号〔即原湘（2016）祁东县不动产权第0000076号〕是申请人的原证（面积为4401.14㎡的证）析出，双方无异议；第二，析出的理由正当，并经县人民政府同意转让；申请人剩余土地原规划用途是用作充电桩建设，但由于威马公司的进入，在该宗地的100米内已经建设了大型的充电站，申请人重新建设充电桩无任何商业价值，县人民政府考虑实际情况后，依据《中华人民共和国城乡规划法》第二十条、第四十八条之规定同意涉案宗地小部分土地控制性详细规划的变更并转让是正当履行职权的行为，被申请人一作为县人民政府的职能部门，应当依据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第八十三条第二款之规定，接受领导，没有理由不执行县人民政府的转让意见；第三，两被申请人错误理解了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定。1.该条明确规定：当一宗地开发强度达到25%以后，房产、地产都可以转让。本案原来的土地的用途是加油加气站项目，而加油加气站已经建成营运，只是充电桩没有建设，很显然已经达到了该项目25%开发强度，申请人转让因规划变更而导致的地产转让是符合法律规定的；2.符合该条规定的地产需要单独交易，都要独立办证，否则，无法进行；3.上述法律条文旨在规范房地产开发经营行为，维护城市房地产交易市场秩序，避免或限制土地使用权人“炒卖”国有土地使用权，本案并不属于这种情况。第四，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，因此，申请人与第三人的土地转让合同是合法有效的；第五、申请人申请转移登记符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七、第三十八条之规定条件，并不需要祁东县自然资源局审批。

本案中，被申请人二拒不办理申请人的不动产转移登记申请，没有法律依据，本机关依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项第二目之规定，作出如下决定：

被申请人祁东县不动产登记中心于2023年4月12日对申请人作出的《不动产登记申请不予受理告知书》违法。

责令被申请人祁东县不动产登记中心在30日内办理申请人与第三人的转移登记手续。

申请人如对本决定不服，可以自收到本决定之日起15日内，向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼。

祁东县人民政府         

2023年4月25日        

附相关法律、法规、规章：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国城乡规划法》

第二十条　镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

第四十八条　修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

  修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批。

《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》

第八十三条　省、自治区、直辖市的人民政府的各工作部门受人民政府统一领导，并且依照法律或者行政法规的规定受国务院主管部门的业务指导或者领导。

自治州、县、自治县、市、市辖区的人民政府的各工作部门受人民政府统一领导，并且依照法律或者行政法规的规定受上级人民政府主管部门的业务指导或者领导。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）买卖、互换、赠与合同；

（三）继承或者受遗赠的材料；

（四）分割、合并协议；

（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；

（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（七）相关税费缴纳凭证；

（八）其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

《中华人民共和国行政复议法》

第二十八条  行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定:

（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；

（二）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；

（三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为:

    1.主要事实不清、证据不足的；

    2.适用依据错误的；

    3.违反法定程序的；

    4.超越或者滥用职权的；

    5.具体行政行为明显不当的。

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