QDDR-2018-00008  

祁政发〔2018〕15号

祁东县人民政府

关于解决不动产登记有关问题的暂行意见

各乡镇人民政府、街道办事处，四明山国家森林公园管理处，县直机关各单位，省、市驻祁单位：

《关于解决不动产登记有关问题的暂行意见》已经县人民

政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                         祁东县人民政府

                          2018年10月18日

关于解决不动产登记有关问题的暂行意见

为进一步规范我县不动产统一登记工作，切实解决工作中遇到的遗留问题和“中梗阻”问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和效率，根据相关法律法规，结合我县实际情况，特制定如下处理意见。

一、基本原则

(一)尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度等多方面原因造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。

(二)便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节和确保相关税费不流失的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。

(三)依法依规，维护稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性、普遍性问题，区分类别制订解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会大局稳定。

二、分类处理历史遗留问题

（一）有房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记

1、已依法取得房屋所有权证，但没有取得国有土地使用证，当事人申请办理不动产登记的，国土资源部门应查核土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的，依法受理并办理不动产登记；对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的，应根据取得土地使用权时的相关政策予以认定。

2、在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用证的，当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的，国土资源部门在核实房地权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用证后，办理权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

3、原房屋登记机构已颁发房屋所有权证，但没有合法土地权属来源的国有建设用地上建造的房屋，当事人申请不动产登记的，国土资源部门应暂缓办理。由县国土资源部门牵头组织住建、房产、规划等相关部门依法作出处理，国土资源部门凭有关部门出具的依法进行处理的证明材料办理登记。不得为“小产权房”办理不动产登记。

（二）商品房办理房屋分户权证，土地分摊权证不齐全的不动产登记

1、对已办理了房屋分户权证、土地使用权总证遗失，但档案资料齐全的，经申请先公告注销土地使用权总证，再按相关程序办理不动产登记。

2、商品房已办理了房屋分户权证，但开发商拒不提供土地使用权总证办理土地分摊证的，有证据证明购房款已交清的，经购房户申请，由县不动产登记中心依法告知开发商：根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第四项，拟对该宗地作出变更登记，听取开发商的陈述、申辩、听证的意见，并将变更登记结果及相关复议权、诉权告知开发商。

3、商品房已办理了分户房屋所有权证，但土地使有权仅颁发在第一层门面使用者名下，二层及以上（含二层）商品房只有房屋所有权证无土地使有权证的，由购房户提出申请，县不动产登记中心作出拟更正登记公告，听取相关人员的陈述、申辩、听证意见后，依法进行更正登记公告，并要求一层门面户提供土地使用权证，更正其相关登记内容，不管一层门面户配合与否，不动产登记中心应当在不动产登记簿上就相关内容依法作出更正登记。

（三）土地权属合法，建筑物未办理相关手续的不动产登记

1、已取得规划手续、3层（含3层）以下或建设面积300平方米以内的建筑物，可直接房地一体登记。

2、4至9层已办理建设规划许可，经住建部门依法认定、补办有关手续后，可办理不动产登记；10层及以上(含10层)，经住建部门依法认定、补办有关手续和消防部门审核合格后，可办理不动产登记。

（四）超面积房地产的不动产登记

1、对于超占的用地面积，在没有权属争议和符合规划条件的前提下，先依法处罚后再补办手续，以协议出让方式供地并按不低于县人民政府出让土地起始价补缴土地出让金，办理土地出让手续，再按实际用地面积办理不动产登记，出让年限按占用时间起算。

2、以前颁发了土地证和房产证，由于当时用皮尺丈量和手工测算面积存在误差，现登记后超面积，误差在±4%范围内（或原已修建围墙现界址清楚无改变确属测量误差的经权籍调查属实）的可以直接发证。超过4%的，按照办理登记时不低于县人民政府出让土地起始价补缴土地出让金补办手续，再按实际用地面积办理不动产登记。

（五）已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地（用房）的不动产登记

历史用地（用房）是指我县国土局成立首批颁证前，即单位用地（用房）在1989年以前建成，个人在1990年以前建成的用地（用房）。

1、单位用地（用房）在1989年以前建成、个人在1990年以前建成、无权属纠纷的用地（用房），凭个人（单位）申请、土地来源资料和社区、街道的权属证明，按国有划拨土地，用途按现状登记，并对房屋所有权直接进行登记。

2、“三线一廊”开发的土地，由乡镇（街道、管理处）组织统一收集资料报县国土资源局、住建局，再依法办理不动产登记。受让人与当地乡镇人民政府签订协议并已建成房屋，未办理相关手续，现申请不动产登记的，可参照县政府专题会议纪要〔2014〕第40次规定，作分类处理：（1）即建房户有当时的出让合同、收款收据的，不再缴纳土地出让金；（2）建房户只有收款收据，没有与乡镇政府签订出让合同的，按不低于申请登记时基准地价的20%补交出让金后，以出让方式供地；（3）建房户无任何权属资料的，经依法处罚后，报县人民政府依法补办用地手续，按申请登记时不低于县人民政府出让土地起始价补缴土地出让金后以出让方式供地。

（六）改变土地出让合同中规划设计条件房地产开发项目的不动产登记

依法处理不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理等违法行为。对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率的不动产，应在有关部门查处整改到位后，凭有关证明文件依法办理不动产登记。但不动产统一登记实施前，违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已依法取得房屋所有权证现申请不动产登记的，国土资源部门应继续予以办理。对于开发过程中存在的违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率、未进行竣工验收等违法违规情况，由县人民政府相关部门依法处理。

（七）房改房、经济适用房、集资房等有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记

对于2016年9月9日前进行了房屋产权登记、交易但没有土地权属证书的房改房、经济适用房、集资房等，分以下几种情况办理：

1、对没有发生交易的房改房、集资房，原单位有土地使用证通过上级主管部门批复同意将土地分摊给各用户的，根据原单位提供的原始集资户花名册，按建筑占地面积（建筑物垂直投影面积）分摊土地到户后，原土地性质为划拨的按划拨登记；原土地性质为出让的，根据单位对个人是否交纳土地出让金的文字证明办理（个人未交的按划拨登记，个人已交的按出让登记）。上级主管部门批复没有同意将土地分摊到户的，土地分摊需征求国资部门意见后办理。原土地使用证登记土地性质为划拨、现状用途为商业住宅的，可按不低于申请登记时基准地价的40%补缴土地出让金（住宅用地出让年限为70年，商业用地出让年限为40年，出让时间从签订出让合同之日起计算），土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

2、对于非原单位职工或已经发生交易的，且土地性质为划拨用地的房改房、经济适用住房、集资房等不动产，必须在补缴不低于办理登记手续时基准地价40%的土地出让金及相关交易环节税费后（住宅用地出让年限为70年，商业用地出让年限为40年，出让时间从签订出让合同之日起计算），按出让土地性质办理不动产登记。

3、没有土地使用证但土地权属无争议的房地产，由用地单位牵头收集相关资料，先将土地确权到原单位后，再按本条款上述第1项、第2项情况办理。

4、划拨土地上的房改房、经济适用住房、集资房与其他办公用房、工业用房共有宗地，需办理宗地分宗和土地分户登记的，宗地权利人或宗地使用管理单位应积极做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作，原管理单位或宗地权利人不存在的，由接管单位或政府主管部门做好相关工作。在宗地分宗未完成前，国土资源部门应以登记为共有宗地的方式开展不动产登记。

5、划拨土地上的房改房、经济适用住房、集资房等不动产可以依照《中华人民共和国物权法》等法律法规规定直接办理抵押登记，但抵押权实现时，按照《担保法》“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”规定执行。

6、对土地证用途登记为综合用地或公共建筑用地等，房产证登记为住宅，土地使用权类型为划拨的单位集资建房，依其用地批准、规划许可或立项文件明确用途为住宅的，可以登记为住宅用途。

7、对单位有土地使用证总证，个人办理了房产证，并且产权100%过渡到个人的，原不动产权属证书遗失、灭失的，由不动产权利人提出申请刊发遗失、灭失声明。

8、原单位集资房已办理了房屋分户权证，但土地证因原单位改制全部办在个人名下不愿提供，经集资户申请，由县不动产登记中心依法告知权利人：依据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第四项，拟对该宗地作出变更登记，听取权利人的陈述、申辩、听证的意见，并将变更登记结果及相关复议权、诉权告知权利人。

（八）土地抵押或因分割变更（转移）的不动产登记

1、闲置土地不得办理抵押登记或变更（转移）登记，因政府原因造成的土地闲置，经县国土资源部门核实审批后，方可办理抵押登记或变更（转移）登记。

2、新增出让土地因分割申请变更登记或转移登记的，经规划和国土资源部门审批后，不动产登记机构可受理不动产登记业务。

（九）地下建筑物的不动产登记

1、地下建筑物（包括地下停车场）是指利用国有建设用地地表使用权规划设计建筑物标高±0以下空间，依法批准建设的永久性建筑物和单体地下建筑物。结合地面建筑一体的地下建筑（简称结建地下建筑）共享地表使用权，土地性质、用途、年限与地表使用权一致，不记载分摊土地面积。单体地下建筑物占用空间按建设用地使用权处理、登记。

2、不动产统一登记前已办理了地下建筑物所有权初始登记、转移登记及国有建设用地使用权初始登记、转移登记的，登记结果继续有效，直接换发地下建筑物不动产权证书。

3、土地出让合同未明确约定地下空间使用条件而经规划批准建设的地下空间，不再要求建设单位补签地下空间使用合同和补交土地出让金，直接办理地下建筑物登记。

4、地下建筑物的权属范围按照竣工规划验收文件载明的地下空间设施外围所及的范围确定。地下建筑物按照规划部门审核确认的基本单元予以登记，规划部门未确认的，在建设单位不能私自封闭的基础上按现状登记。

5、地下建筑物属于人防工程的，按照“谁投资、谁受益”的原则登记给建设单位。地下建筑物申请首次登记的，除一般首次登记需要的材料外，作为人防工程报建的，需提供人防工程规划资料及人防行政管理部门参与综合竣工验收资料；未作为人防工程报建的，需提供人防工程异地建设审批文件及异地建设费缴纳凭据。

6、合法建设的结建地下建筑物可与地表上的建筑物一体申请首次登记，也可单独申请首次登记。地下建筑物不动产登记后可依法转让、出租、抵押。

规划设计作为小区公共配套设施的，不予办理登记。

（十）没有土地权属证，以房屋产权证进行抵押的不动产登记

1、不得新办理只有房屋产权证的抵押登记。

2、对原没有土地权属证，已经以房屋产权证抵押贷款的，抵押到期后申请续贷的，依不动产登记程序登记。

（十一）土地出让年限、用途和房屋用途不一致的不动产登记

1、对于同一项目中宗地出让或使用年限不一致的情况，以本项目中宗地出让或使用年限最长为标准，补交土地价款后统一出让年限；也可以由权利人书面承诺不退土地价款，按项目宗地出让或使用年限最短的为标准统一出让年限。

2、不动产统一登记前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，国土资源部门应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

（十二）住房已发放土地使用证、房产证，后又加层或加长，加层和加长的房屋如何办理不动产登记

1、对此类情况根据本《意见》第二条第（四）款第1项和第二条第（三）款之规定处理。

2、不办理对此类共有住房的不动产登记。

（十三）原不是共用宗地，分别发证的，现必须发共用宗地，共用宗其他权利人不提供产权证书，也拒绝分摊土地的，如何办理不动产登记

对此类情况，经申请人申请，由县不动产中心依法告知权利人：依据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第四项，拟对该宗地作出变更登记，听取权利人的陈述、申辩、听证的意见，并将变更登记结果及相关复议权、诉权告知权利人。

（十四）原是综合用地或商住用地，使用年限为50年的不动产登记

原是综合用地或商住用地使用年限为50年的办理不动产登记，按出让年限不变、土地出让合同明确的用途进行登记；若土地出让合同未明确用途，则可按土地最初取得时的原始使用情况明确用途进行登记。

（十五）企业通过职工代表大会表决转让土地或房产，部分已经办理了房产过户手续，土地使用权未过户，现又没有原始资料和上级（或国资部门）的批示，现如何办理不动产登记

对此类情况，国土资源部门应进行调查核实清楚后再进行不动产登记，存在权属纠纷的由乡镇（街道、管理处）调解清楚。如属于国有资产由原单位或主管部门报国资部门批准，再报规划部门出具意见、符合规划允许建造建筑物的，由当事人提出申请补办规划手续和用地手续。

三、其他事项

（一）本《意见》所指历史遗留问题为2017年4月1日之前已发生的。

（二）历史遗留问题用地按协议出让方式已办理出让手续，发生多次转让的按照便民要求办理，不承担造成税费流失、违规登记等方面的相关责任。

（三）本《意见》自发布之日起有效期两年。有效期内上级有最新规定的，按最新规定执行。

送：县委，县人大常委会，县政协，县纪委，县人武部，县委

各部门，县人民法院，县人民检察院。

祁东县人民政府办公室               2018年10月18日印发

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