关于集中化解房地产办证遗留问题的暂行意见（代拟稿）

为贯彻落实习近平总书记以人民为中心的发展思想，有效化解全县房地产办证信访突出问题，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）《湖南省信访工作联席会议关于印发<全省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动方案>的通知》（湘信联办明电〔2020〕16号）以及《湖南省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室关于印发<关于做好房地产办证信访突出问题化解的指导意见>的通知》等文件精神及要求，结合我县实际，特制定如下意见。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以维护群众合法权益为出发点，聚焦群众反映突出的房地产办证难问题，坚持"依法依规、民生优先、实事求是、分类施策、标本兼治"原则，在全面摸底排查、分析问题症状及根源基础上，厘清主体责任，尊重历史和现实，在确保法律底线和安全底线的前提下，用活用足法律政策，简化办理程序，化解全县城镇范围内主要问题楼盘的办证问题，并积极建章立制，逐步构建规范房地产办证的长效机制。

二、范围和条件

本次集中化解房地产办证信访突出问题专项行动重点解决在全县城镇规划区范围内国有建设用地上，2020年6月30日前已建成并实际入住、无权属争议、不属于拆除对象、质量和消防符合基本要求、未被纳入征收范围，购房人无明显过错，因各种原因长期不能正常办理不动产登记的住宅项目。严禁为"小产权房"办理不动产登记。

三、基本原则

（一）依法依规。在法律框架内办事，简化办事环节和流程，用足用活法律政策，宜粗不宜细，不纠缠细枝末节，不突破法律底线，稳妥推进办证工作。

（二）民生优先。以群众利益至上、为民办实事为出发点，优先解决购房人办证问题，对遗留问题项目房地产办证，实行购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离，购房人办证与项目整改相并行。

（三）实事求是。尊重历史，充分考虑历史情况和当时的法规政策要求，参照建筑物建造或转让时所施行的政策标准执行。依据客观实际，跨部门合作，创造性开展工作，积极寻求妥善的处理办法，努力化解社会矛盾，合力有效解决房地产办证遗留问题。

（四）分类施策。结合房地产办证遗留问题的实际情况和难易程度，分类分步处理，讲究策略方法，采取针对措施，做到"一案一策"。

（五）标本兼治。既从解决当前问题入手，发现一个,解决一个，又要举一反三，着眼长远，追根溯源，建章立制，形成长效机制。

四、分类处理意见

（一）关于开发建设主体缺失或不再具备相应资格申请的问题。

因开发企业注（吊）销、破产、法人代表失联、营业执照或相关资质过期，以及企业改制等原因，导致开发主体灭失，无法继续行使权利、履行义务的，根据不同情形确定申请主体或处理办法。

1.对于项目有承继单位、其他合作方或归属主管部门（限于房改房、集资房、经济适用住房）的，经公告无异议的，由其代为申请办理不动产首次登记。

2.对于项目无承继单位、其他合作方或归属主管部门的，由县人民政府指定乡镇（街道）或村（社区）、业主委员会、业主代表等，经公告无异议的，由其代为申请办理不动产首次登记。

3.对于项目用地来源合法、房屋已出售且无抵押查封等限制措施的，购房人提供购房材料并签署个人承诺书，经公告无异议的，可由购房人单方申请办理不动产转移登记。

（二）关于欠缴土地出让价款或相关税费的问题。

厘清责任义务，以"应收尽收、应缴尽缴、应追尽追"为原则，做好土地出让价款、增值税、契税等相关税费征缴追缴工作。

1.对于购房人未履行缴纳契税等义务的，必须在依法缴纳有关税费后办理登记，税务部门应受理购房人单方申请契税缴纳。

2.对于购房人已缴纳相关税费或已由开发企业代收，但开发企业未缴清、未代缴或需补缴土地出让价款、增值税、报建费等的,划拨土地上单位建房未补缴土地出让价款擅自对外出售的，可根据实际情况采取"证缴分离"方式，优先为购房人办理登记，同时由有关主管部门依法启动追缴程序。纳入集中化解范围的开发项目，可根据房屋建造时标准，按照房屋测绘面积分摊土地面积的方法，补缴土地出让价款和相关税费。

3.对于开发企业恶意欠缴税费的，相关职能部门应采取有关行政、司法措施予以追缴。追缴未果的，由相关职能部门依法按程序申请人民法院对有关单位和责任人强制执行，对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

（三）关于用地等手续不完善的问题。

按照尊重历史、分类分历史阶段处理的要求，在确保"权属合法、无争议"的前提下，依法完善土地权属来源材料。

1.对于项目无用地手续或用地手续不完善等问题，可由建设单位根据项目建设时政策规定和要求，补办土地出让合同、划拨决定书或出具权属确认证明。涉及违法用地行为的必须依法进行处理。

2.对于项目无法补办用地手续的，经同级政府同意，由县自然资源部门组织开展权籍调查，核实土地权属来源情况，经公告无异议的，根据土地使用时的相关政策确认土地权属。

3.需补办土地出让合同的，原则上以协议出让方式补办，其出让价格按原有的土地出让合同载明的出让价格确定，原没有价格的，按不低于项目建设时的基准地价确定，其用途按实际用途确定，出让年限从建设时起算。

4.单位用地在1989年以前建成、个人在1990年以前建成、无权属纠纷的用地，凭个人（单位）申请、土地来源资料和村（社区）、乡镇（街道）等的权属证明，按国有划拨土地确权，用途按现状确定并登记，有房屋的可对房屋所有权一并进行登记。

5."三线一廊"开发的土地，由乡镇（街道）组织统一收集资料报县自然资源、住建等部门，经相关职能部门依职责认定资料完备的，再依法办理不动产登记。受让人与当地乡镇（街道）签订协议并已建成房屋，未办理相关手续，现申请不动产登记的，可参照县政府专题会议纪要〔2014〕第40次规定，作分类处理：

（1）建房户有当时的出让合同、收款收据的，不再缴纳土地出让金。

（2）建房户只有收款收据，没有与乡镇（街道）签订出让合同的，按不低于现行基准地价的20%补缴出让金后，以出让方式供地。

（3）建房户无任何权属资料的，经依法处罚后，报县人民政府依法补办用地手续，按不低于该地段现行基准地价标准补缴土地出让金后，再补办土地出让合同。

（4）所有建房户在办理登记前需完善规划手续。

6.土地合法取得,地上建筑物手续不齐备,申请人申请办理不动产（土地）首次登记的,不动产登记机构应予以受理不动产建设用地（土地）首次登记,在附图中注明建筑物"在建",同时在附记栏中注明"该宗地建筑物在建，待完善手续后进行房地一体登记"。

7.土地合法取得,建筑物在合法登记后进行了扩建,申请人对原登记部分不动产进行不动产转移或抵押登记的,不动产登记机构应予以受理,同时不动产登记机构应将扩建违规问题移交相关行政主管部门依法查处。

（四）关于未通过规划许可或规划核实的问题。

坚持严格管控和切合实际相结合，根据实际情况和项目建设时的政策标准，分类完善有关规划手续。

1.对于项目实施后，因编制规划或规划变更，造成已建成房屋与现行规划不相符的，可由县自然资源部门进行复核并处理后，按现状出具规划意见。

2.对于项目未取得规划许可，或取得规划许可后未严格按规划条件实施，但与控制性规划要求和条件基本一致的，可由县自然资源部门复核后，按现状出具规划意见。需要补缴有关税费的，按照规定的标准缴纳。

3.对于项目违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可范围、超容积率，未按要求建设配套设施等情形的，可由县自然资源部门按项目建设时的有关政策标准，对项目责任主体形成整改意见，限期整改到位。项目整改意见书可作为办理登记的依据。

4.界定初始容积率和调整容积率补缴土地价款计算方法：

（1）参与税费清查"三大行动"时缴清税费及罚款的项目，超过7层的建筑面积需补缴超容积率土地出让价款。

（2）未参与税费清查"三大行动"补缴容积率土地出让价款的按照建筑物间距计算（老城区1:0.6,祁丰新区1:0.8，新城区1:1）初始层数，超过的建筑面积需补缴超容积率土地出让价款。

（3）有土地出让规划条件的以规划条件为准；没有规划条件的，以控制性详细规划为准；无控制性详细规划，以修建性详细规划为准；出让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，以宗地所在地段基准地价设定的容积率为准；旧房改建无规划条件、无控制性详细规划和修建性详细规划的，以原有建筑面积计算初始容积率。

经依法批准调整容积率的，由县自然资源部门按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

纳入化解遗留问题的项目超容积率补缴土地出让价款可参照建设单位土地成交时的标准进行核定，有出让成交价的以成交价为基数进行容积率修正，没有出让成交价的按当时基准地价进行容积率修正，计算公式为基准地价乘以修正系数。以上价格确定均需具有资质的评估公司的评估，再报县人民政府批准。

5.未取得规划许可或超建筑面积的处罚标准。

（1）中华人民共和国城乡规划法》实施前已建成的遗留项目不予规划行政处罚。

（2）1990年4月1日至2007年12月31日期间建成的遗留问题项目，按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，参照原规划处罚实践标准，分年度按照下列标准计算：

（3）2008年1月1日后建成的遗留项目根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，违法建设部分处罚标准按照违法建设工程造价的5%计算。

商品房建设工程造价按照当年度祁东县商品房销售均价的70%计算，各年度商品房销售均价及违法建设处罚标准如下：

（4）纳入遗留问题的属于2008年1月1日后建设的个人自建自住房,未取得规划许可或超建筑面积参照本条第（3）项规定减半执行。

（5）乡镇各类违法建筑处罚按以下标准执行：归阳镇按照本条第（3）项规定的60%执行，一类乡镇（白地市镇、风石堰镇、金桥镇、步云桥镇、蒋家桥镇、太和堂镇）按照本条第（3）项规定的50%执行，二类乡镇（官家嘴镇、黄土铺镇、双桥镇、过水坪镇、鸟江镇、砖塘镇、河洲镇、粮市镇）按照本条第（3）项规定的40%执行，三类乡镇（灵官镇、石亭子镇、马杜桥乡、城连墟乡、凤歧坪乡）按照本条第（3）项规定的30%执行。

（6）原已按照当时标准缴纳罚款的，不再处罚。

（7）已在县城管执法局接受处罚的不再适用本条规定。

（8）对拒不配合、性质恶劣的，从严从重进行处罚。

（9）没有纳入遗留问题的不适用本条规定。

（五）关于未通过竣工验收备案的问题。

根据《建筑法》等有关规定，在确保工程质量和消防安全的前提下，简化程序，完善有关竣工验收手续。

1.对于项目工程质量和消防验收合格，因工程未结算、档案未移交等其他因素未办理竣工验收备案手续，可直接申请办理登记。

2.对于项目建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关参建主体缺失或不配合等原因难以实现竣工验收的，可由开发建设单位或申请主体委托房屋安全检测鉴定机构对房屋基础、主体等建筑物质量安全进行检测、鉴定，出具房屋安全检测鉴定报告书并经县住建部门备案后，可凭鉴定报告书办理登记。

3.对于项目存在质量安全、消防安全隐患的，由县住建部门按照房屋建造时有关规定和验收标准出具整改意见，制定整改方案，明确责任主体、整改时限等，确保项目按时、按要求整改到位后办理登记。

4.个人自建自住房屋建筑面积1000㎡以上的房屋和无资质开发商品房项目均按本条第1项、第2项、第3项规定办理。

5.个人自建经营性房屋和有扩建、加层等行为的自建房，均按本条第1项、第2项、第3项规定办理。

（六）关于原分散登记时形成的房屋、土地信息不一致、项目跨宗地建设或界址不清的问题。

按照尊重历史、实事求是的原则，由县自然资源部门查核有关资料后，分类进行处理。

1.对于房屋已办理登记而无土地信息，或土地已登记而无房屋信息，或房屋与土地分开登记，但权利主体不一致的，按照《关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号)的规定，核实房屋土地权属后办理登记。

2.对于房屋与土地用途不一致的，按原证书记载用途分别注明，未经批准不得改变已登记的用途。经县政府批准，按照现状用途申请登记的，由县自然资源等相关部门督促涉及单位补缴税费后办理登记。

3.对于房屋与土地范围不一致，超批准土地面积建设的，由县自然资源部门按照规定，与开发企业补签土地出让合同，开发企业依法补缴土地出让价款及有关税费，合同补签和补缴税费不影响购房人优先办理登记。

4.对于项目单体建筑物跨宗地的，可通过置换地块、分割转让、调整土地使用期限等方式办理登记。对于跨宗联合建房等项目因土地用途及性质不同无法分割的，可合宗办理登记，备注两宗土地原用途及性质。

5.用地手续与规划报建手续权利主体不一致，属于直系亲属关系（父母与子女）的，提供证明和相关协议材料后可直接办理成父母或子女任一方的同一权利主体的不动产登记。属于因交易行为形成的，应先将不动产证办到卖主名下，再按转移登记程序办理到买主名下。

6.不动产统一登记前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，县自然资源部门按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书"附记"中记载原批准用途。

7.原是综合用地或商住用地使用年限为50年的办理不动产登记，按出让年限不变、土地出让合同明确的用途进行登记；若土地出让合同未明确用途，则可按土地最初取得时的原始使用情况明确土地用途进行登记。

8.原一楼登记为车库，如位于城镇临街面的其房屋用途按照商业用途进行明确，如没有位于城镇临街面的，实际作车库使用或住宅附属设施使用的按照住宅用途进行明确。

（七）关于已销售住房的土地使用权、在建工程被开发企业抵押或被司法查封的问题。

建立部门协同和沟通机制，积极协调开发企业、金融机构和人民法院，通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法迫缴平行进行。

1.对于开发企业在项目的建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的，必须限期还款释放抵押物。抵押物难以释放的，可由县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动临时支部委员会组织县住建等相关部门和抵押权人协商，明确置换抵押物和依法收回抵押贷款的方案后办理登记。

2.对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的，必须限期清偿债务解除查封。对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的，必须依法加快司法审判。查封难以解除的，由县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动临时支部委员会组织相关部门与法院和债权人协商，明确置换查封标的和依法追债的方式，解封后办理登记。

（八）关于房改房、经济适用房、集资房、政府公房或教育卫生等公益事业用地用房的问题。

坚持尊重历史和保障合法权益的原则，根据不同时期政策和要求，采取灵活的方法分类进行处置。

1.对没有发生交易的房改房、集资房，原单位有土地使用证通过上级主管部门批复同意将土地分摊给各用户的，根据原单位提供的原始集资户花名册，按建筑占地面积（建筑物垂直投影面积）分摊土地到户后，原土地性质为划拨的按划拨登记；原土地性质为出让的，根据单位对个人是否缴纳土地出让金的文字证明办理（个人未缴的按划拨登记，个人已缴的按出让登记）。上级主管部门批复没有同意将土地分摊到户的，土地分摊需征求国有资产管理部门意见后办理。原土地使用证登记土地性质为划拨、现状用途为商业住宅的，可按不低于现行基准地价的40%补缴土地出让金（住宅用地出让年限为70年，商业用地出让年限为40年，出让时间从签订出让合同之日起计算），土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

2.对于非原单位职工或已经发生交易的，且土地性质为划拨用地的房改房、经济适用住房、集资房等不动产，必须在补缴不低于现行基准地价40%的土地出让金及相关交易环节税费后（住宅用地出让年限为70年，商业用地出让年限为40年，出让时间从签订出让合同之日起计算），按出让土地性质办理不动产登记。

3.没有土地使用证但土地权属无争议的项目，由权利人牵头收集相关资料，先将土地确权到原单位后，再按本条第1项、第2项规定办理。对因原单位撤并且无土地权属资料，采取将土地直接确权到房屋所有权人名下。土地确权办法按本条第1项、第2项规定办理。

4.划拨土地上的房改房、经济适用住房、集资房等不动产可以依照《民法典》等法律法规规定直接办理抵押登记。

5.以迁厂、建厂、建校名义征地，并按工业用地或教育用地交了出让金的，实则改变用途建门面和住房，其房屋办理了房屋所有权证，采取对住宅占用范围内土地按不低于现行住宅类基准地价的40%补缴土地出让金，并补签历史遗留问题出让合同，以出让性质和住宅用途办理不动产登记。门面用地按不低于现行商业用地基准地价的40%补缴土地出让金，并补签历史遗留问题出让合同以出让性质和商服用途办理不动产登记。

6.对集资建房单位已不存在且土地使用证原件无法找到或遗失的，直接由县不动产登记中心依法依规公告其土地证作废，再按照本条第1项、第2项规定为住户办理不动产登记；原房屋产权记载只有85%产权的可仍按85%产权进行记载，需要补齐15%产权的可到县国有资产管理部门补缴。

7.国、省、市驻祁单位的集资房（房改房），单位无法提供土地证且不愿出具证明材料的，采取先直接凭住户的房屋所有权证办理不动产登记（属于原始集资户的按划拨登记，发生交易的按不低于现行基准地价的40%补缴土地出让金直接补签历史遗留问题出让合同以出让性质办理不动产登记），以后在国、省、市驻祁单位办理不动产登记时对土地登记情况进行变更。

8.单位集资建房，大部分办理了不动产登记，个别户因故未办理不动产登记的（属于原报建范围内的），由原集资建房单位（原集资建房单位改制的由主管部门或接管单位）出具证明材料和个人承诺书办理不动产登记。

9.集资建房单位未办理报建手续或超建筑面积，集资户已经办理了房屋所有权证的可不再处罚，没有办理房屋所有权证的按本规定第四款第5项先处罚后,再补办报建手续，费用由未办理房屋产权手续的集资户承担。

10. 单位职工没有经相关职能部门批复集资建房,视为职工与单位进行的土地交易行为,应按照不低于现行基准地价缴纳土地出让金，签订土地出让合同后,对其不动产进行登记。

11.集资房因各种原因未办理不动产登记的，按项目收集立项、土地取得、规划许可和核验、房屋竣工等登记资料，再为集资户直接进行首次登记。

12.原属乡镇七站八所等事业单位的土地和房屋，机构改革后属乡镇（街道）管理的可根据相关证明文件直接登记到现管理单位。教育、卫生等公益事业土地及建设资料不全，建设年代久远，经权籍调查后土地权属来源合法、无权属纠纷、界址清楚，由权利人和主管部门出具房屋质量安全和消防安全的承诺书办理房地一体不动产登记。

（九）关于商品房办理房屋分户权证，土地分摊权证不齐全的问题。

1.对已办理了房屋分户权证，土地使用权总证遗失，但档案资料齐全的，经权利人申请先公告注销土地使用权总证后，再按相关程序办理不动产登记。

2.商品房已办理了房屋分户权证，但开发商拒不提供土地使用权总证办理土地分摊证的，有证据证明购房款已交清的，由购房户提出申请，县不动产登记中心按照《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条、第八十一条规定通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。

3.房屋已办理了分户房屋所有权证，但土地使有权仅颁发在第一层门面所有者名下，二层及以上（含二层）房屋只有房屋所有权证无土地使有权证的，第一层门面所有者不愿提供土地证分摊土地面积，导致楼上住户无法办理不动产登记的，由二层及以上房屋所有权人提出申请，县不动产登记中心按照《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条、第八十一条规定通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。

五、其他事项

（一）容缺免责。县纪检监察部门要充分考虑遗留问题的特殊性，尊重处理结果，相关职能部门、不动产办证机构和个人在履行本《意见》职责时，不因办证资料缺失及程序不到位而承担责任和风险。

（二）在化解房地产办证遗留问题遇到本《意见》不能涵盖，相关法规不明确的问题，由县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动临时党支部作出处理决定，予以解决。

（三）本《意见》自发布之日起施行，有效期两年。相关职能部门、县不动产登记机构按本《意见》审批和办理不动产登记时，上级有最新规定的，则按最新规定执行。

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