祁东县人民政府行政复议决定书

祁政复决字〔2022〕16号

申请人：朱某某，女，1961年12月5日出生，汉族，住址：湖南省祁东县X镇X路。

申请人：邓某1，男，1983年4月18日出生，汉族，住址：长沙市X区X路。

申请人：邓某2，男，1994年12月18日出生，汉族，住址：湖南省祁东县X街道X路。

被申请人：祁东县不动产登记中心。

住址：祁东县玉合街道县正西路169号。

法定代表人：何晓芳，祁东县不动产登记中心主任。

第三人：衡阳XX房地产开发有限公司。

住所：湖南省祁东县XX镇XX村。

法定代表人：陈某某，男，1966年7月23日出生，汉族，住址：湖南省祁东县XX镇XX村。

申请人朱某某、邓某1、邓某2不服祁东县不动产登记中心将其坐落于祁东县玉合街道新丰村一组（322国道北侧）的不动产〔房屋所有权证号：祁房权证字第00013035，国有土地使用权证号：祁国用（2004）第1060号〕产权转移登记至第三人名下，于2022年6月30日向本机关提出行政复议申请，请求本机关依法撤销登记并责令被申请人恢复登记至申请人名下。本机关依法予以受理，现已审理终结。

申请人称:申请人于2022年6月29日在祁东县不动产登记中心查询不动产登记信息时发现，其名下的涉案不动产被被申请人非法转移登记至第三人名下，请求依法撤销登记并责令被申请人恢复登记至申请人名下，理由：一、不动产登记申请呈报表、不动产转移合同中涉及三位申请人签名均为伪造；二、不动产转移登记办理时间不合法、不合规；三、不动产转移登记办理过程中未对不动产所有权人进行询问和制作笔录；四、第三人提供的转移登记资料系伪造；五、三位申请人未向被申请人申请不动产继承登记；六、不动产继承登记公告与不动产注销登记公告时间均为2022年5月5日。

被申请人答复称：经调阅档案资料，祁东县玉合街道自然资源和村镇建设所受理了申请人和第三人的不动产转移登记申请，申请人和第三人的法定代表人持身份证原件、房屋所有权证（祁房权证字第00013035）及国有土地使用权证（祁国用（2004）第1060号）原件到场签字拍照，收齐并审核相关资料后，祁东县玉合街道自然资源和村镇建设所于2022年5月24日将所有资料移交被申请人处。被申请人根据《不动产登记暂行条例》第三章第十六条及《不动产登记操作规范（试行）》1.8.1的规定，不动产登记申请人应当对提交的材料的真实性负责，被申请人对不动产登记申请人提供的资料做形式审查。被申请人在祁东县玉合街道自然资源和村镇建设所提交的资料合规的情况下，颁发湘（2022）祁东县不动产权第0008926号《不动产权证》，事实清楚，程序规范，请复议机关予以维持。

第三人称：一、第三人与邓某3（朱某某的丈夫，邓某1、邓某2的父亲，于2016年死亡）及申请人朱某某于2013年10月16日签订的《住宅地改建协议书》合法有效，并有涉案不动产改建的事实存在，并实际履行了部分协议义务，涉争的产权转移纠纷实际上是补偿利益纠纷；二、涉案不动产转移登记的所有资料由第三人提交，而申请人身份信息和原始房屋所有权证、国有土地使用权证均由申请人提供给第三人的且系双方签订《住宅地改建协议书》时的真实交易资料；三、在办理涉案不动产转移登记时，被申请人只对提交的资料负责形式审查，所做的产权转移登记合法且无过错。

经审理查明：第三人衡阳XX房地产开发有限公司是坐落于祁东县玉合街道朝阳路东侧、祁丰大道北侧新峰苑棚户区改造项目的承建商，按照2013年10月16日第三人与邓某3、朱某某签订的《住宅地改建协议书》约定，第三人已付给对方部分房屋拆迁补偿费2128367.00，保证金200000.00元，共计2328367.00元。第三人除现金补偿外，还应补偿对方一层门面，面积为247.50平方米，高层住房，面积为495.00平方米，地下车位4个。后经双方初步协商，申请人要求第三人现金回购安置房、门面和地下车位，但双方就回购金额的多少一直未达成协议，导致申请人名下涉案不动产产权一直未转移登记至第三人名下。第三人称，迫于棚户区改造项目的进展，项目须加紧办理相关建房报建手续，2022年5月19日，第三人持涉案不动产的房屋所有权证、国有土地使用权证及伪造的申请人身份证、《不动产权利转移合同》向祁东县玉合街道自然资源和村镇建设所申请涉案不动产产权转移登记，并在《不动产登记申请呈报表》《继承（受遗赠）不动产登记具结书》等资料上冒充申请人签名，祁东县玉合街道自然资源和村镇建设所对第三人提交的资料进行了收集和形式审查后，受理涉案不动产产权转移登记申请，并于2022年5月24日将所有资料移交被申请人处。被申请人根据《不动产登记暂行条例》第三章第十六条及《不动产登记操作规范（试行）》1.8.1的规定，对申请人提供的资料进行了形式审查，按程序向第三人颁发湘（2022）祁东县不动产权第0008926号《不动产权证》。申请人于2022年6月29日在祁东县不动产登记中心查询不动产登记信息时发现，其名下的涉案不动产被被申请人转移登记至第三人名下，认为被申请人作出的转移登记行为违法，请求本机关依法撤销登记并责令被申请人将涉案不动产产权恢复登记至申请人名下。

另查明，截至2022年9月6日，第三人承建的新峰苑小区已网签40户，其中1栋21户，2栋19户。

以上事实有申请人、被申请人、第三人提交的证据予以证实，申请人提交的证据包括：三申请人的居民身份证、涉案房产地的房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证、《不动产登记申请呈报表》《继承（受遗赠）不动产登记具结书》《不动产权利转移合同》。被申请人提交的证据包括：《不动产登记申请呈报表》、祁东县不动产登记询问笔录、不动产权籍调查表、申请人身份证、涉案房产地的房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证、《继承（受遗赠）不动产登记具结书》《不动产权利转移合同》、亲属关系证明及申请人申办涉案不动产转移登记的照片等证据。第三人提交的证据包括：《住宅地改建协议书》、房屋补贴给付凭证、祁东县住房保障服务中心新峰苑小区网签情况的说明及新峰苑小区在建现状照片。

本机关认为，申请人与第三人签订了《住宅地改建协议书》并相互履行了部分约定义务，结合房屋开发及棚户区改造现状、网签情况，本机关有理由确信，双方之间存在不动产转让的合意，有事实上的民事法律行为存在。在相当长的时间内，申请人一致默许第三人在自己的不动产上进行开发建设，就应当履行办理转移登记的义务，而第三人要求申请人配合办理转移登记的时候，申请人拒不办理，不仅仅影响第三人的利益，更多地会影响购房者的利益，违反了诚实信用原则。第三人伪造申请人的身份证办理转移登记是一种违法行为，依法应当承担法律责任。被申请人对第三人递交的资料应尽形式审查义务，经本机关审查被申请人并无过失；因此，如果撤销本案的不动产登记，势必会影响善意购房者（含网签40户）合法权益，基于诚实信用原则及保护善意购房者的利益，本案只能在实体上确认被申请人转移登记违法，不支持申请人的撤销和恢复登记的申请，申请人利益保护应当通过民事救济途径解决。故本机关根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项之规定决定如下：

确认被申请人祁东县不动产登记中心颁发湘（2022）祁东县不动产权第0008926号《不动产权证》行为违法。

申请人、第三人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起十五日内向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼。

祁东县人民政府

                                    2022年9月30日

附：本决定适用的法条

《中华人民共和国行政复议法》

第二十八条：行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定:

（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；

（二）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；

（三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为:

1.主要事实不清、证据不足的；

2.适用依据错误的；

3.违反法定程序的；

4.超越或者滥用职权的；

5.具体行政行为明显不当的。

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